樓市成交量結構反彈 “喊話式”調控減弱

發布時間:2012-11-30     |     作者:凱東集團

21世紀經濟報道訊11月剛剛結束,來自中介機構的統計數據就已經很“嚇人”。

來自中原地產等多家民間統計監測機構的數據表明,11月份全國54個主要城市房屋成交量環比上漲30%左右,重點城市尤其大,如北京環比漲幅129.2%,深圳環比漲幅200.27%,哈爾濱環比漲幅777.22%。

在同一個時間段內,住建部部長姜偉新在部內一次學習十八大報告的會議上表示,必須堅持房地產調控不動搖。與此同時,北京開始公開表示:堅持房地產調控不動搖。

但是,這次卻沒有很多城市跟風開始“喊話式”調控,多數城市對房屋成交量環比上漲的問題采取了沉默。

“當前不具備加大樓市調控的條件,調控部門仍是堅持維持穩定為主?!币晃唤咏〗ú康娜耸咳缡钦f。

結構性反彈

相關單位監測的39個城市11月成交同比均增長,其中哈爾濱增幅最大,為777.22%,重點城市中,10個城市本月周均成交同比全部上漲,其中深圳漲幅最大,達到200.27%。

北京住建委網站數據顯示,11月上半月,北京新建住宅簽約套數為9054套,二手住宅簽約7328套,分別較上月增長100.1%和55.3%。合計總簽約16292套,較2011年同期上漲了129.2%,創年內成交新高。

北京萬科副總經理肖勁表示,從萬科跟蹤的數據來看,目前成交的9成仍是剛需購房需求,成交項目多是在郊區,性價比比較高的。例如,萬科金域緹香項目,在房山長陽地區,地處五環外,但是由于9號線將在年底全線貫通,該項目被納入城市核心交通網,加上是精裝修,才賣16500元/平米,開盤100多套就賣光了。

北京大岳咨詢公司總經理金永祥表示,雖然11月份全國34個大中城市成交量都在反彈,但是從結構上看,仍是北上廣深以及個別的二線城市為主,大部分城市有回暖,但是沒那么明顯。

國家發改委投資研究所所長羅云毅表示,北京等重點城市自二季度出現的持續性回暖,依然有三四線城市的樓市依然冷清,縱使放松調控也無濟于事。一份研究報告顯示,包括揚州、中山、蕪湖等年初屢碰紅線在內的三四線城市,商品房開發與實際消化速度形成巨大差距,最長或需消化十年。

亞豪機構副總經理任啟鑫表示,11月份樓市成交量放大的一個原因是開發商加推,扛過“冬天”的開發商開始順勢加推,這種加推屬于順銷策略,項目前期房源經過一段時間消化之后,所剩房源不多且戶型較為單一,因此項目會選擇此時推出更豐富房源來增強客戶黏性。

“前期產品的熱銷與后期品質的提升使得加推項目價格出現一定程度上調,如金域緹香報價由上期16000元/平方米漲至16500元/平方米?!比螁Ⅵ伪硎?,據亞豪與開發商溝通的情況看,目前的行情應該是開發商認為“該出手”的行情。海淀九號為例,該項目10月1日入市之后,假期七天時間即實現認購8.5億元,截至目前簽約去化率已達到90%,華業東方玫瑰6月至9月銷量為743套,這都大大鼓勵了其他開發商效仿。

“北京等一線城市的自住型需求旺盛,調控只是短期抑制,一定會在一個時間點,集中爆發,”全聯房地產商會名譽會長聶梅生在“全國工商聯房地產商會第三屆會員大會”上說。

“喊話式”調控減弱

上述接近住建部的人士稱,住建部近期正在部分調研、了解樓市調控的現狀以及各方對于現行的樓市調控的想法?!拔覀円舶咽袌鋈鐚嵎从辰o住建部,并且引起了部里的注意?!?/span>

11月16日,住建部召開機關干部大會,住建部部長姜偉新表示,要切實做好房地產調控工作。

國務院發展研究中心金融所名譽所長夏斌也表示,房地產調控絕對不會放松,房地產市場絕對不會來個大反彈;住建部政策研究中心副主任王玨林也表示,從各方調研情況來看,目前房價不會大反彈,購房者也很理性,不會再出現以前那種追漲的情緒。

北京市住建委甚至發出了一份聲明,稱市場上流傳的“搶購、恐慌性購房”等說法不存在依據,北京市住建委將繼續堅持房地產調控政策不動搖。

北京市房協秘書長陳志也在金域緹香的一次活動上正面回應北京“缺房”的話題。

陳志表示,9月份,北京開發企業希望通過“金九銀十”拉動銷售,集中推盤,當月新建商品住房上市15800套,10月份回落至5200套左右,11月份截至27日已上市5300多套,預計至月底將回升至近7000套,與今年前10個月月均上市規?;境制?。目前,北京還有9000余套商品住房正在預售審批之中,有望年底前形成實際供應。此外,北京全市開工未預售商品住房項目還有1200萬平方米,其中很多項目預計明年上半年可以形成實際供應?,F在,北京全市在售商品住房庫存還有5.4萬多套。

上海住建局辦公室一位負責人在電話中也告訴記者,上海堅持房地產調控不動搖,會密切關注市場的變化。

不過,記者注意到,雖有地方政府跟進北京,對樓市成交問題作出“喊話”動作,不過數量和規模已不多。金永祥表示,因為各地成交量情況不一,大部分城市認為自己沒有出現比較明顯的回漲,同時是受地方政府發展經濟的影響,都不愿意給樓市“再潑冷水”,這種心理比較多。

住建部政策研究中心主任秦虹指出,在現行的調控機制下,未來房價也將出現分化,核心城市、資金與人口導入的城市,房地產市場穩中有升;以往泡沫過高、目前仍未找到經濟突破點的非核心城市房價下跌,人口與資金流出的城市,房價將大幅下降。

11月臨近收官,廣州樓市再現價量齊漲。

經緯行研究中心監測顯示,廣州十區11月成交量與10月旗鼓相當,簽約7192套,計79.97萬平方米,雖然較10月微跌0.29%,但與去年同期相比,漲幅高達134.04%。十區兩市的成交量則反超10月,簽約9907套,共計121.07萬平方米,環比上漲13.92%,同比上漲120.33%,創下了限購以來的新高。

同時,十區兩市簽約均價為12342元/平方米,漲幅僅3.90%。但十區簽約均價直逼1.5萬元的關口,達14696元/平方米,環比上漲10.46%,同比上漲8.95%。其中,外圍四區除花都以外,全面漲價,蘿崗均價雖僅漲3.84%,卻已接近15000元/平方米,南沙則在國家新區規劃的拉動下直逼萬元水平線。

經緯行研究中心分析,十區兩市成交量創限購以來的新高原因有三:一方面,是來自于新增供應方面的刺激,之前于“十一”黃金周開始蓄客的新貨,多在11月放量,為成交的釋放提供了較足動力。另一方面,受房價上漲預期的影響,今年新一批的剛需及改善型客戶正在迅速積攢并成為有效的購買群體,為樓市提供了持續的客戶群支撐。

此外,受制于宏觀經濟增長的乏力及股市的低迷,尋求資金保值的投資客戶正另辟途徑“曲線”進入樓市,特別是近期頻傳規劃利好、發展潛力較足的新興區域,包括南沙、蘿崗和增城,正在吸引這批投資客戶的入場。

“5月以來,樓市出現逐漸回暖的態勢,從最初的剛需客戶,到改善型客戶,再到投資客戶,不同類型的消費者購房熱情一波一波釋放、接棒,造成整個樓市熱度持續不減?!苯浘曅醒芯恐行目偙O朱欣苑對《第一財經日報》表示,11月高端客戶的需求進一步激發,隨著新項目的開盤,到12月份可能還會有一次井噴。

合富輝煌市場部首席市場分析師黎文江也認為,與此前以剛需為主的市場不同,10月以來,廣州的豪宅供應量大幅上升,對廣州樓市的均價有較大拉升作用?!耙灾榻鲁菫槔?,僑鑫地產位于珠江新城的樓盤價位在10萬元/平方米以上,銷售情況很不錯。蘿崗區的雅居樂富春山居上周剛開盤,反響也挺好?!?/span>

從各區的成交均價來看,多區價格則相對穩定,漲跌幅基本在5%以內。個別區域漲幅相對較大,例如從化、南沙和番禺,分別環比上漲了19.82%、11.18%、7.44%。其中,從化、番禺主要是受成交結構影響,而南沙則更多反映了國家新區規劃對區域房價的拉升。

經緯行研究中心分析,自國家新區規劃落實后,南沙區的樓盤無論是新貨還是余貨,一直都在上漲。目前多個在售樓盤價格已達高位,突破10000元/平方米門檻的洋房項目正在逐步增加。

“我認為,廣州接下來的房價還是會漲,不過漲幅不會太大,是一種穩步小調的態勢?!敝煨涝氛J為,短期內,房價調控政策還不會放松,所以房價不會大漲。但這種行政調控手段會隨著房產稅的全國推廣而逐漸退出。

黎文江則很看好廣州未來的樓市:首先,到2020年,廣州的GDP要實現翻番,發展后勁足,新批的幾條地鐵線也會刺激地鐵沿線的房價。其次,廣州的人口將有較大增長。

黎文江給記者算了一筆賬:根據最新公布的數據,到2020年,廣州常住人口要達1800萬,而現在只有1500萬,未來的8年時間內,廣州每年要增加100萬戶家庭。以每戶3人計算,廣州每年要新供應約12萬套房。而現在,廣州每年的新增供應量還不到7萬套?!叭绱擞嬎?,今后還可能出現供不應求的情況,所以房價肯定不會降?!?/span>

(作者:張歆晨 吳丹)

東方早報訊 滬上一開發商稱,面積在100平方米以下的剛需公寓庫存緊張的情況如果得不到緩解,這類房源將存在漲價壓力。

剛需樓盤上周的集中成交,直接拉低了上海樓市的成交均價。

11月26日,金豐易居&;佑威聯合研究中心公布的監測數據顯示,上周(11月19日-11月25日)上海市商品住宅成交面積為26.59萬平方米,環比(較前周)上漲34.46%;新增供應面積也環比上漲36.17%,至26.58萬平方米;成交均價則環比下跌15.95%,至20233元/平方米。

佑威機構執行董事黃志堅稱,上周上海市商品住宅成交量、新增供應量雙雙暴漲,成交量更是創下了7月以來的21周新高,這表明雖然標桿房企已經完成年度銷售任務,但非標桿房企仍需要借助當下不錯的市場環境來跑量。

某上市房企副總裁進一步說,開發商去年底虧本保本跑量,今年上半年微利跑量,現在則似乎開始轉向“保證利潤兼顧跑量”。

“剛需房源價格早已企穩”

“低價商品住宅成交量的回升及高價商品住宅成交量的下降,直接導致了上周樓市整體成交的均價環比大跌?!秉S志堅說。

據佑威統計,上周上海樓市的成交結構中,單價在2.5萬元以下的商品住宅成交了20.50萬平方米,環比大漲了50.58%;單價在2.5萬 -4萬元的商品住宅成交了4.88萬平方米,環比上漲了18.06%;但單價在4萬元以上的商品住宅成交了1.23萬平方米,環比大降39.44%。

佑威統計的上周成交面積排名前十的樓盤中,有9個樓盤的成交均價低于2萬元/平方米。

一般而言,在當下上海樓市中,成交單價在2.5萬元以下的商品住宅被視為剛需產品。

隨著剛需成交的放量,滬上剛需公寓產品的庫存持續下降。

佑威數據顯示,上海100平方米以下的剛需公寓產品庫存去化周期(即銷售周期)僅5.7個月,已經呈現供應偏緊的態勢。

黃志堅分析,調控背景下,上海樓市存在著產品結構性失衡的問題,100平方米以下的“小戶型”庫存去化周期已越過7-8個月的平衡值,價格早已 經率先企穩,并有一定的上漲空間。而大戶型產品以及別墅等高端產品,由于限購,總體上依然呈現較為嚴重的“供大于求”,價格上存在著下行壓力。

上海盤谷房地產有限公司總經理宋海也認為,100平方米以下剛需公寓的庫存去化周期低于6個月,說明這類房源供求關系還是較為緊張的。如果這一情況得不到緩解,這類房源漲價壓力就存在。

“這種漲價壓力在今年上半年是不存在的,當時的壓力主要還是降價跑量。到了5-10月份,價格開始平衡,10月以后價格主動權開始偏向于開發商這一邊?!彼魏_M一步說。

“有望現年末翹尾行情”

隨著年底的臨近,市場人士對于歲末樓市的預期有所轉暖。

21世紀不動產上海區域分析師黃河滔稱,政策面偏于維穩的基調下,樓市成交延續有序釋放的態勢。以目前11月整月成交勢頭看,當月成交量不僅能較10月有所突破,甚至還有望出現年末的翹尾行情。

佑威數據顯示,截至11月25日,上海市11月商品住宅成交面積為79.55萬平方米,日均成交量為3.18萬平方米。若按日均成交量推算,則11月的成交量約為95.46萬平方米。

黃志堅斷言,11月成交量高于10月的87.62萬平方米已無懸念,12月的成交量預計也將和10月、11月相當。11月、12月成交量高于9月、10月的主因,是9月、10月傳統成交旺季表現一般。

不過,黃志堅強調,2012年總的成交量雖然好于去年,但仍在歷史低位,多數開發商依然需要補量以完成回款要求。

據21世紀不動產統計,截至11月25日,上海樓市11月商品住宅新增供應量達64.4萬平方米,已超過10月全月的供應體量,但距9月份的127萬平方米供應體量尚有近一半的差距。

黃河滔稱,在經歷短暫的休整后,部分開發商的推盤意愿逐步回升。但隨著市場成交脫離低迷及政策走向趨于明朗化,部分開發商信心有所增強,推出更高溢價房源的概率較大。

德佑地產研究主任陸騎麟同樣認為,從上周多個外圍項目大面積推盤的情況來看,部分開發商依然有著年底沖刺業績的意圖。

“加上前期的庫存依然有待消化,因此年末價格出現明顯上漲的可能性很小,局部的優惠依然可以期待?!标戲T麟說,近期剛性需求入市積極性較高,今年年末信貸額度較往年也更為寬松,歲末樓市成交有望繼續保持在相對高位。

“春節前剛需樓盤

漲價可能性不大”

不少受訪開發商也預計,低價剛需房源有望占據歲末樓市的主流。

某上市房企副總裁稱,年底是剛需成交放量比較旺盛的時期。年底剛需人群的收入會增多,所以會選擇在年底置業。眼下開發商的策略也在向“保證利潤兼顧跑量”轉變。

“當投資大、資金緊張時,開發商會虧本跑量;當市場不穩定,預期不明朗時會微利跑量;當市場較穩定,需求較穩定,開發商會以平衡的量平衡的價來 銷售?!痹摳笨偛门e例稱,比如一個樓盤單價1.5萬元能保本,1.7萬元能有較好利潤,那么開發商的定價可能就會是1.6萬元。

宋海的判斷是,雖然從市場角度講,開發商漲價的沖動已經存在,但鑒于調控的基調未改,開發商還不敢立即轉化為行動。大多數不敢做第一個漲價的,而是會互相觀望,如果市場上出現了第一個漲價的樓盤,并獲得市場的接受,那么開發商就會跟進仿效。

“沖動能否轉化為行動,估計在開發商里也會出現分化?!彼魏nA計,剛需樓盤在春節前出現漲價的可能性不大,但到了明年3-5月份,漲價與否的信號可能會變得較為明確。

東方早報訊 至于推盤策略,上述上市房企副總裁預計,接下來開發商少量多批推盤的情況可能會比較多,不以跑量為惟一考核指標,不去刻意追求開盤時的去化率。

該副總裁預計,12月的新增供應量可能會比11月略多,成交量也將比11月略好,“雖然成交主要看新增供應情況,但目前市場存量比較大,不一定非得盯著新盤,在售的樓盤也能保證一定水平的成交?!?/span>

據他介紹,該公司嘉定的一個剛需項目計劃在12月中旬加推300套房源,“是90多平方米的小三房,符合剛需定位,定價策略就是保證利潤兼顧跑量?!?/span>

該副總裁強調,他們在12月中旬推盤不是為了沖業績,“今年的業績完成得不錯,我們推盤是根據工程的時間節點來的?!?/span>

(作者: 陸鳴)

云南信息報訊 房市漸入暖冬,中原集團研究中心提供的統計數據顯示,截至11月25日,本月全國54個主要城市新建住宅簽約套數達236295套,超過7月,并創出近兩年新高,環比10月份增長30.6%。同時,全國各主要城市新房簽約量也達到了年內的高位。

11月以來新建住宅供需兩旺。據中原集團研究中心監測的全國54個城市數據顯示,雖然上周(11.19-11.25)新房成交量環比小幅下降5.6%,但較10月周均值上升13%;11月前22天的新房成交2110萬平方米,已占10月成交量的85%,因此11月全月新房成交量有望超過10月。

相關的最新報告也顯示,上周(19-25日)本月周均成交同比增長城市仍在九成以上。其監測的39個城市中,36個城市本月周均成交同比均增長,其中哈爾濱增幅最大,為777.22%。重點城市中,10個城市本月周均成交同比全部上漲,其中深圳漲幅最大,達到200.27%。

供應方面,中原集團研究中心的數據顯示,全國22個城市11月前三周新建住宅新增供應面積達641萬平方米,已超過10月全月458萬平方米的供應量。中原集團研究中心表示,在調控政策預期平穩、新增供應顯著增加的環境下,預計年末住宅市場成交量有望呈現小幅攀升的態勢。

各地土地市場依然維持活躍成交局面。據中原集團研究中心監測的12個城市(不含重慶)數據顯示,11月前22天的各地經營性用地成交面積約405公頃,與10月同期成交水平持平。上周,招商、萬科和越秀分別在青島、南京、沈陽新購土地。

其中,萬科以8.71億元競得的南京雨花臺區住宅混合用地,溢價率達28%。然而,據中原集團研究中心監測數據顯示,11月以來十大標桿房企的儲地勢頭已有所減弱,其前三周合計購地金額為110億元,而其10月全月購地金額達到234億元。

中原集團分析稱,數據表明,除個別高周轉模式運作的企業外,大部分標桿房企的儲地情況依然豐沛,購地意愿并不迫切。

數據亦顯示,上周,20個主要城市土地市場供應量增加,成交量小幅下滑。

年底將至,各地政府又開始加大推地力度,中原集團研究中心監測的13個重點城市土地市場數據顯示,11月前22天的各地經營性用地供應共約1192公頃,為10月全月供應量的153%,其中武漢、天津和長沙的供應量占13個城市的近半,顯示這些二線城市蓬勃發展的勢頭未減。但是,在標桿房企購地行為有所收斂,國土部嚴控溢價率的情況下,年底的土地市場成交將成為更多非標桿及本地房企的主場。

(作者:楊秋波)

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